不動産名義変更のご相談
お済みですか？不動産の名義変更
不動産の名義変更Ｑ＆Ａ １
Ｑ１．相続が発生しました。不動産（土地・家・マンション）の名義変更は必要ですか？
Ａ１．義務ではありませんが多くの経験から必要と考えます。不動産の名義変更をしないで放っておくと下記のような問題が起こりえます。相続が発生したらお早めに不動産の名義変更をされることをおすすめします。
不動産の名義変更は時間とともに手続きがどんどん複雑に・・・
事例１．山田さんは、住んでいる自宅の名義が、１０年以上前に亡くなった祖父の名義のままであることに最近になって気づきました。祖父の息子である父も数年前に他界しています。今後のことも考え、今のうちに母や弟と協力して自宅を自分名義にする不動産の名義変更手続をしておきたいと思うのですが、どうしたらいいでしょうか？
問題点１．遺産分割の当事者が多くなってしまいます
上記事例で山田さんが自宅を自分名義にするためには、祖父の相続人と父の相続人全員の同意が必要になります。もし当初の相続人で既に亡くなっている方がいる場合は、その方の相続人の同意が必要になる場合もあります。関係が遠くなればなるほど、話し合いが難しくなる可能性は高くなります。
問題点２．取れない書類がでてきます
不動産の名義変更に必要になる書類には、保存期間が定められているものがあります。例えば、古い戸籍になると既に廃棄されていて取得できない可能性があります。戸籍が取得できない場合は、それに代わる書類を法務局に提出しなければならなくなり、手続が複雑になっていきます。
問題点３．集める書類が膨大になります
それぞれの相続人の中に既に亡くなられている方がいるような場合は、今度はその方に関する戸籍関係の書類も必要になってしまいます。戸籍が１通７５０円だとして１０通増えれば７５００円の負担になります。取得するのにかかる時間も考慮すると、不動産の名義変更を放っておくメリットが何一つありません。
不動産を売りたければ不動産の名義変更（相続登記）が必要です
事例２．鈴木さんは、母が介護施設に入るための費用を捻出するために、自宅を売却しようと考えました。しかし、自宅は亡くなった父の名義のままでした。
問題点．まずは不動産の名義変更をしないと何もできません
不動産を売却する場合や、不動産を担保にして金融機関からお金を借りる場合などには、その不動産の名義を、亡くなられている方から相続人の名義に変更する必要があります。
少しでも早く売却したいと思っていても、不動産の名義が変更されていなければならないため、不動産の名義変更に時間がかかったり、誰がその不動産を相続するのかの話し合いがまとまらない間に買主さんが離れてしまうことも考えられます。
不動産の名義変更を怠っていたら知らない登記が・・・
事例３．田中さんは、先祖代々引き継いでいる土地に長年住んでいましたが、ある日、登記事項証明書（登記簿謄本）を確認してみると、まったく知らない人の名義になってしまっていました。
問題点．高価な財産だけに詐欺の対象になりやすいのが不動産
不動産というのは大きなお金が絡むものですので、昔から不動産に関連する詐欺事件は後を絶ちません。中には権利証や印鑑証明書を偽造してしまう、といった事例もあります。名義人の記載に動きがない土地や建物が狙われやすいというような話も耳にします。一度知らない人の名義になってしまった登記を元に戻すには、多大な労力を要することになります。
事例４．高橋さんは、長年母を自宅で介護し、最後まで看取りました。長男ということもあり、その間、自分の生活を犠牲にして献身的に介護をしてきたつもりでしたので、母が残した不動産については、自分の名義にしたいと思っていました。しかし、手続を進めず放置している間に、ずっと連絡すら取っていなかった弟との共有名義で不動産の名義変更がされていることを発見しました。
問題点．相続による不動産の名義変更は相続人の１人からでもできてしまいます
相続による不動産の名義変更は、相続人のうちの１人からの申請で登記ができてしまう場合があります（保存行為による不動産の名義変更）。これにより良好だった親族や兄弟姉妹の関係が、時間の経過によって微妙になってしまうことも考えられます。
Ｑ２．不動産の名義変更に期限はあるのでしょうか？
Ａ２．ありません。しかし、Ｑ１でも触れましたが、司法書士・行政書士として「すみやかに名義変更を済ませておけばよかったのに・・・」と思うことは少なくありません。「早く名義変更をしておけばよかった」と後悔することがないように、状況に応じてすみやかに不動産の名義変更をしておきましょう。
なお、不動産の名義変更には期限がありませんが相続手続の中には期限が定められている ものがあります。期限を過ぎてしまうと不利益を受けるものもありますのでこちらは注意が必要です。
期限の代表的なもの
| 期限 | 内容 | 提出・申請先 |
|---|---|---|
| 相続開始後３か月以内 | 相続放棄・限定承認 | 家庭裁判所（最後の住所地） |
| 相続開始後４か月以内 | 準確定申告 | 税務署（死亡当時の納税地） |
| 相続開始後１０か月以内 | 相続税の申告 | 税務署（死亡当時の納税地） |
不動産名義変更の関連Ｑ＆Ａ
不動産名義変更のご相談２では、
- 不動産の名義変更は自分でやってもよいのでしょうか？
- 不動産の名義変更をお願いしたいが誰に相談すればよいのでしょうか？
の質問についての説明ページになります。
不動産名義変更のご相談３では、
- 不動産の名義変更をお願いすると報酬はいくらかかりますか？
の質問についての説明ページになります。
不動産名義変更のご相談４では、
- 不動産の名義変更にはどれくらいの時間がかかりますか？
の質問についての説明ページになります。
不動産名義変更のご相談５では、
- 不動産の名義変更をお願いする際に何を用意すればよいでしょうか？
- 不動産の名義変更をずっと放置していたが、今さらお願いすることも可能ですか？
- 相続人の中に行方不明の者がいる場合はどうしたらよいでしょうか？
- 相続人の中に認知症や精神障害で判断能力を欠く者がいる場合は？
の質問についての説明ページになります。
